Регистрация договоров аренды нежилых помещений

Только с момента регистрации договор аренды нежилого помещения является правомочным. Регистрация договора таким образом является некой гарантией того, что собственник нежилого помещения предоставит данное помещение в пользование арендатору, а арендатор будет обязан вносить арендную плату.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Наибольшее распространение на практике получили случаи заключения договоров субаренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Регистрация договора аренды

Гражданский кодекс РФ утверждает, что договор аренды официально признан заключенным с момента проведения регистрации и не ранее. Поэтому не спешите выплачивать средства за аренду и переезжать в помещение до тех пор, пока не получите официальные бумаги с печатями.

Регистрация договора аренды

Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор в ГК РФ не содержится. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК РФ не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п.3 ст.433 и п.1 ст.425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение тоже является правоустанавливающим документом и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны зачастую указывают на то, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п.2 ст.4 Закона о государственной регистрации, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.
Существует мнение, что государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды (предоставлении дополнительных помещений), а соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении арендной платы, не требуют государственной регистрации. Вряд ли является оправданным определение необходимости государственной регистрации в зависимости от содержания договора. Кроме того, существует риск, что в случае подписания соглашения, например, об увеличении арендной платы арендатор до его государственной регистрации будет вносить арендные платежи в прежнем размере, ссылаясь на то, что данное соглашение вступает в действие с момента государственной регистрации. При наличии зарегистрированного в Едином реестре договора аренды государственная регистрация соглашений об изменении договора не представляет трудностей и осуществляется по заявлению любой из сторон.
Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о государственной регистрации, то также в силу п.2 ст.4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в Едином реестре. Подлежат регистрации также и соглашения об изменении не подлежащего государственной регистрации договора аренды здания и сооружения на срок менее года, если по данному соглашению общий срок действия договора превысит один год.
Следует четко определять, что имеется в виду под «соглашением о пролонгации договора аренды». Если под пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, то государственная регистрация соглашения об изменении срока необходима. Если же стороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока на заключение договора на новый срок в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ, то данное соглашение представляет собой новый договор, который подлежит регистрации в зависимости от длительности нового срока. Например, если сторонами заключен договор аренды здания на срок 11 месяцев, то данный договор не подлежит регистрации. По истечении срока заключается новый договор краткосрочной аренды, не подлежащий регистрации. Таким образом, арендатор может фактически пользоваться и владеть зданием свыше года без государственной регистрации договора. При этом в факте аренды недвижимости на длительный срок без регистрации нет ничего противозаконного. Стороны свободны в выборе оформления арендных отношений. Если арендатор не имеет намерений арендовать недвижимость более года и ему не требуется дополнительных гарантий со стороны государства в виде регистрации договоров долгосрочной аренды, он вправе заключать договоры на срок менее года, рискуя по истечении срока получить отказ арендодателя от заключения договора на новый срок. При этом арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора (п.1 ст.621 ГК РФ).

Читайте также:  Где без комиссии оплатить штраф

Регистрация договора аренды недвижимости

Согласно указанным в ГК РФ правилам гос. регистрация соглашения об аренде требуется в случае его заключения между сторонами на срок от 1 года. Следовательно, для первых двух вышеуказанных случаев гос. регистрация соглашения не нужна. В третьем случае соглашение будет считаться заключенным с возникновением указанных в нем правоотношений между двумя сторонами соглашения лишь с момента регистрации.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора производится в срок не более месяца с момента подачи договора и других необходимых документов. Результатом процедуры регистрации является внесение соответствующих сведений об объекте недвижимости в ЕГРН и выдача сторонам договоров с регистрационной печатью и надписью.

Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

  • Преамбула (данные, дающие возможность распознавать стороны: ФИО, регистрация, информация паспорта);
  • Предмет заключения сделки (месторасположение, метраж и др. информация);
  • Права и обязанности сторон (возможность аннулировать договоренность, вероятность сдачи в субаренду и прочее);
  • Цены и расчетный порядок (величина оплаты и график ее передачи арендодателю);
  • Ответственность сторон (плата за коммунальные услуги, возможный ремонт помещения);
  • Длительность действия соглашения;
  • Прочие условия;
  • Реквизиты и подписи сторон.

Образцы договоров аренды нежилого помещения

В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения. Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Читайте также:  Как рассчитать пенсию в 2018 году

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Заявителем – юридическим лицом по собственной инициативе могут быть представлены документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия). В случае если заявителем такой документ не представлен по собственной инициативе – сведения запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке межведомственного взаимодействия.

Регистрация договоров аренды (субаренды) нежилых помещений

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон аренды нежилого помещения за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Договор аренды нежилого помещения

Более подробные указания о перечне и форме представляемых документов содержатся в п. п. 8, 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184).

Перечень документов для регистрации договора аренды нежилого помещения

Арендодатель, пытаясь уйти от уплаты налогов, только в устной форме договаривается с арендатором о настоящей цене. Такое соглашение может пагубно сказаться между сторонами и в случае конфликта и арбитражного суда, арендодатель не сможет доказать, что арендатор должен ему некую сумму.

Регистрация договора аренды нежилого помещения: Тонкости и советы

Современные торговые отношения предполагают сдачу в аренду различных торговых площадей и офисных помещений. Возможность арендовать необходимые торговые метры достаточно упрощает ведение бизнеса и удовлетворяет обе стороны сделки. Однако очень часто процесс аренды нежилых помещений вызывает множество вопросов. Как правило, этого касается перечня необходимых документов и основных условий соглашения. Поэтому прежде чем арендовать помещение, ознакомьтесь с основными правилами, разработанными законодательством по данному направлению.

Читайте также:  Как прописать супруга в муниципальную квартиру

Все нюансы регистрации договора аренды нежилых помещений

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В типовом договоре субаренды нежилого помещения не может быть предусмотрено, что арендатор вправе без согласия арендодателя передавать имущество третьему лицу. Это право следует закрепить в соглашении между арендодателем и арендатором отдельным пунктом. Если такое условие предусмотрено в тексте документа, дополнительного получения согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду не требуется.

Договор субаренды нежилого помещения