Риск покупки квартиры на вторичном рынке

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Резко возрастает возможность махинаций, если квартиру продают по доверенности, которая вполне может оказаться поддельной, недействительной, просроченной. Даже подлинную доверенность лицо, ее выдавшее, может аннулировать, поэтому на момент сделки нужно проверить ее полномочия, подлинность, срок действия. Мошенники могут заставить оформить доверенность детей-сирот, одиноких стариков, инвалидов, лиц, страдающих алкоголизмом. Продавцом может быть подставное лицо, на которого переоформлена квартира по такой доверенности, самих же владельцев переселяют в заброшенные дома, увозят за пределы Московской области.

Читайте также:  Нужно ли платить налог на наследство

Какие риски могут быть при покупки «вторички»

Нередки случаи продажи жилья на вторичном рынке по доверенности. Опытные риэлтеры считают, что покупать квартиру по доверенности очень рискованно, ведь доверенность можно получить силой или обманом, а позже обманутый бывший владелец жилья начинает доказывать свои права в суде и сделки, как правило, аннулируют. Но если вам очень понравилась квартира, то обязательно устройте личную встречу с владельцем жилья и выясните мотивы выдачи документа.

Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Типовые риски при покупке квартиры

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Жилищный Консультант

Необходимо как можно больше узнать о квартире, удостовериться в том, что продавец показывал Вам продаваемую квартиру, возможно, поговорить с соседями, а так же обязательно проверить сам паспорт продавца!
Риск покупки недвижимости на вторичном рынке с долговыми обязательствами прошлого собственника. Это распространенное явление, которое оказывается просто катастрофой для нового владельца квартиры, когда ему приходят квитанции с долгом, да еще и не маленьким.

Читайте также:  Что нужно чтобы сделать ребенку загранпаспорт

Какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Не соглашайтесь никогда, ни за что, ни за какие коврижки на покупку квартиры с прописанными в ней людьми. Даже если они сейчас живут на Крайнем Севере, но вот скоро уже приедут и сами выпишутся. Выписать их вы сможете. Но только в судебном порядке. А если прописан несовершеннолетний, то еще и с участием органа опеки и попечительства.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

договор купли-продажи. Если продавец распоряжается квартирой на основании договора купли-продажи, необходимо уточнить, имеют ли на нее право иные лица (супруги, бывшие супруги, если имущество было приобретено в браке). Для обеспечения законности сделки обязательно необходимо получить согласие указанных лиц (второго супруга) или органов опеки и попечительства (в случае с несовершеннолетним). Важно! Подобное согласие должно быть не формальным (устным), а письменным, с нотариальным удостоверением. Более того, причиной утраты прав на имущество может быть неполучение указанного согласия предыдущими собственниками. Также проблемы может вызвать нарушение права преимущественной покупки, предусмотренное гражданским законодательством;

Риски при покупки квартиры на вторичном рынке

Приобретение квартиры на вторичном рынке приоритетно по двум причинам. Во-первых, это приемлемая цена. По цене однокомнатной в новом доме можно купить двухкомнатную. Во-вторых, дома старого жилого фонда нередко лучше нынешних ЖК — жилых комплексов эконом-класса. На что следует обратить внимание?

Риск покупки квартиры на вторичном рынке

  • необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака
  • оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.
  • Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному
Читайте также:  Как получить налоговый вычет на дом

Риски при покупке квартиры

  1. Юридические лица выступали участником сделок по продаже недвижимости.
  2. Продавец получил жилье по договору ренты, дарения или принял по наследству. Не исключено, что остальные наследники решат оспорить сделку. Приобретение можно делать только после того, как сделан тщательный анализ документации.
  3. Не выделены доли детей в недвижимости, приобретенной на средства семейного капитала.
  4. Продавец не осознает значение своих действий. Речь идет о расстройствах психики, которые мешают владельцу недвижимости полноценно осознавать суть своих действий. Если человек злоупотребляет алкоголем или наркотиками возникает порок воли. Приобретатель квартиры имеет риск, что сделка будет оспорена.
  5. Покупка недвижимости, находящейся под арестом или с иными обременениями.
  6. Совладелец недвижимости отсутствует в момент заключения сделки. Например, проходят военную службу либо отбывают наказание в местах лишения свободы. Проблема в том, что совладелец жилья может в будущем появиться, и оспорить сделку.
  7. Отсутствует одобрение второго супруга на проведение сделки.
  8. Нарушены правила продажи долей в квартире. По закону сначала нужно сделать предложение другим владельцам. Если они откажутся, продавать недвижимость третьему лицу. Если порядок продажи был нарушен, появляется риск, что суд признает сделку недействительной.
  9. Продавец проводит сделку по поддельным документам. Такая сделка оспаривается в суде.
  10. Планируется, что дом будет расселен. Продавец может не знать о том, что дом планируется расселить, между тем, проблемы возникнут у покупателя.

Подводные камни — при покупке квартиры на вторичном рынке: как обезопаситься

Когда суд признает человека недееспособным, ему назначается опекун. Его обязанность – контролировать все, что связано с интересами его подопечного. В случае когда человек был признан недееспсобным и помещен в психоневрологический интернат (ПНИ), по закону директор этого ПНИ автоматически становится его опекуном.

Риск покупки квартиры на вторичном рынке

Но если вам попадется застройщик, предлагающий другие варианты, кроме перечисленных в законе № 214-ФЗ, — не связывайтесь – это практически гарантированный обман. И если застройщик будет уверять вас, что использует вариант, отличный от указанных в 214-ФЗ, исключительно для снижения цены квадратного метра (читай- для уклонения от налогов), то есть вроде и в ваших финансовых интересах, не поддавайтесь.

Городская квартира